Nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego w aspekcie swobody obrotu ziemią.

Majowa dyskusja na temat obrotu nieruchomościami w Polsce była wynikiem wejścia w życie w ostatnim dniu kwietnia ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz.U. 2016.585, dalej: Ustawa). Chociaż materia niezwykle istotna, gdyż jednym z aktów prawnych ulegających zmianie jest ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U.2012.803 dalej: ukur), to tempo prac parlamentarnych nad Ustawą było ogromne. Senat przyjął nowe prawo w dniu 14 kwietnia 2016 r. w środku nocy.

Początek obowiązywania Ustawy, nieprzypadkowo został wyznaczony na dzień 30 kwietnia 2016 r. Ma to związek z zakończeniem się w dniu 1 maja 2016 r. dwunastoletniego okresu przejściowego (moratorium) na zakup przez cudzoziemców ziemi położonej w Polsce. W Unii Europejskiej obowiązuje zasada swobodnego przepływu kapitału między państwami członkowskimi (art. 56 i 57 Traktatu ustanawiającego Wspólnotę Europejską). Od maja 2016 r., zgodnie z prawem europejskim, cudzoziemcy mogą kupować ziemię w naszym kraju na zasadach ogólnych. Ustawodawca, obawiając się utraty kontroli nad rynkiem ziemią rolną, szybko wprowadził szereg dyskusyjnych zmian w prawie.

Najważniejszą zmianą wprowadzoną mocą nowej Ustawy jest całkowity zakaz sprzedaży nieruchomości, albo ich części wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa (art. 1 Ustawy). Zakaz obowiązuje przez pięć lat od dnia wejścia w życie Ustawy, czyli od 30 kwietnia 2016 r. i dotyczy działek o powierzchni powyżej 2 ha. Sprzedaż takich nieruchomości lub ich części, bez zgody ministra w okresie do końca kwietnia 2021 r., będzie traktowana jako nieważna z mocy prawa.

Wyjątki od ustawowego zakazu sprzedaży są zaledwie dwa (art. 2 Ustawy). Pierwszy dotyczy nieruchomości lub ich części przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu na cele inne niż rolne. Te inne cele to w szczególności: parki technologiczne lub przemysłowe, centra biznesowo-logistyczne, składy magazynowe, inwestycje transportowe, budownictwo mieszkaniowe, obiekty sportowo-rekreacyjne. Zakaz nie obejmuje również nieruchomości rolnych położonych w granicach specjalnych stref ekonomicznych, a także domów, lokali mieszkalnych, budynków gospodarczych i garaży wraz z niezbędnymi gruntami oraz ogródków przydomowych. Drugi wyjątek dotyczy nieruchomości, na których sprzedaż zgodę wyraził minister właściwy do spraw rozwoju wsi.

W pracach nad Ustawą, ustawodawca, największą uwagę skupił na wprowadzeniu zmian do obowiązujących aktów prawnych, w tym do Kodeksu cywilnego (Dz.U.2016.380) w zakresie obowiązku stosowania ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego do nabycia, zniesienia współwłasności nieruchomości rolnych. Innym zmieniamy aktem jest ustawa o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U.2013.707 z późn. zm.) w zakresie opłat od wniosków wieczystoksięgowych. Najistotniejsze i najbardziej dyskusyjne zmiany zostały wprowadzone do ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, dlatego w naszym artykule, tym właśnie zapisom przyjrzymy się bliżej.

Nowy ustrój rolny w Polsce

Wypada przypomnieć, że sejm poprzedniej kadencji uregulował sprawę, przyjmując ustawę z dnia 5 sierpnia 2015 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U.2015.1433 i Dz.U.2015.2179) w kształcie zaproponowanym przez PSL. Zgodnie z założeniami tej ustawy, ograniczenia w obrocie ziemią rolną miały polegać na uzależnieniu sprzedaży działek rolnych od zgody odpowiedniego organu.

Nowy parlament, ustawę według projektu PSL uchylił jeszcze przed dniem jej wejścia w życie i uchwalił własne prawo. Jak wynika z preambuły, kwietniowa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, została uchwalona w celu wzmocnienia ochrony i rozwoju gospodarstw rodzinnych, konstytucyjnej podstawy ustroju rolnego w Polsce, dla zapewnienia właściwego zagospodarowania ziemi rolnej na terenie kraju oraz w trosce o zapewnienie bezpieczeństwa żywnościowego obywateli i dla wspierania zrównoważonego rolnictwa prowadzonego w zgodzie z wymogami ochrony środowiska i sprzyjającego rozwojowi obszarów wiejskich.

Aby zrealizować wskazane w preambule cele, ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, ograniczyła od maja 2016 r. obrót nieruchomościami rolnymi, czyli gruntami o przeznaczeniu wytwórczym w rolnictwie (art. 461 K.c) o powierzchni powyżej 0,3 ha, które nie są objęte planem zagospodarowania przestrzennego (art. 2 ukur). Z zapisu powołanej w poprzednim zdaniu normy wynika, że działki o powierzchni mniejszej niż 30 arów (= 0,3 ha) nie podlegają zapisom ustawowym, a więc obrót nimi jest swobodny. Na przyjęcie takiego założenia nie pozwala jednak fakt, że działek poniżej 0,3 ha w praktyce nie ma. Wytyczanie działek rolnych o powierzchni mniejszej niż 30 arów jest bowiem niezgodne z prawem geodezyjnym.

Wyłączeniu spod działania przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, podlegają jedynie grunty rolne zabudowane o powierzchni nieprzekraczającej 0,5 ha, które w dniu wejścia w życie ustawy zajęte są pod budynki mieszkalne oraz budynki, budowle i urządzenia niewykorzystywane obecnie do produkcji rolniczej, wraz z gruntami do nich przyległymi umożliwiającymi ich właściwe wykorzystanie oraz zajętymi na urządzenie ogródka przydomowego – jeżeli grunty te tworzą zorganizowaną całość gospodarczą oraz nie zostały wyłączone z produkcji rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. 2015. 909, 1338 i 1695). Zasad ustawy nie trzeba także stosować do obrotu nieruchomościami rolnymi, które w dniu wejścia w życie ustawy w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu zostały przeznaczone są na cele inne niż rolne (art. 11 Ustawy).

Ustawodawca nie zapomniał o wyłączeniach podmiotowych. Rygorom ustawowym nie podlega nabycie nieruchomości rolnych przez jednostki samorządu terytorialnego oraz Skarb Państwa lub działającą na jego rzecz Agencję Nieruchomości Rolnych (dalej: Agencja). Żadnych wymogów w zakresie nabycia ziemi nie muszą też spełniać osoby prawne działające na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania (art. 7.4 Ustawy, art. 2a.1 ukur).

Jednym ze sposobów obrotu nieruchomościami rolnymi jest ich nabycie, które ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego definiuje szeroko. Należy przez to rozumieć przeniesienie własności nieruchomości rolnej lub nabycie własności nieruchomości rolnej w wyniku dokonania czynności prawnej lub orzeczenia sądu albo organu administracji publicznej, a także innego zdarzenia prawnego (art. 7.3 Ustawy, art. 2.7 ukur). Od maja 2016 r., uprawnionym do nabycia własności nieruchomości rolnej jest wyłącznie rolnik indywidualny (art. 7.4 Ustawy, art. 2a.1 ukur) czyli osoba fizyczna będąca właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha. Osoba taka musi posiadać kwalifikacje rolnicze oraz, co najmniej od 5 lat od mieszkać w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzić przez ten okres osobiście to gospodarstwo (art. 7.9 Ustawy, art.6.1 ukur). W przypadku nabycia w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej, do prawidłowego nabycia wystarczy, aby rolnikiem był jeden z małżonków. Z właścicielem nieruchomości rolnej ustawa zrównuje także współwłaściciela. (art. 7 Ustawy, art. 2.8 ukur).

Kolejnym obostrzeniem ustawowym w zakresie obrotu ziemią jest to, że powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może przekraczać powierzchni 300 ha użytków rolnych (art. 7.4 Ustawy, art. 2.2 ukur).

Ograniczenia ustawowe dotyczące nabycia nieruchomości rolnej (posiadanie kwalifikacji rolniczych oraz powierzchnia nabywanej nieruchomości) nie będą stosowane w przypadku, gdy nabywca będzie w stosunku do zbywcy osobą bliską. W tym gronie ustawodawca umieścił: zstępnych (dzieci, wnuki), wstępnych (rodzice, dziadkowie), rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka oraz osób przysposobionych i przysposabiających (art. 7.3 Ustawy, art. 2.6 ukur). Ograniczenia te nie dotyczą również nabycia w wyniku dziedziczenia czy zapisu windykacyjnego oraz postępowania restrukturyzacyjnego w ramach postępowania sanacyjnego (art. 7.4 Ustawy, art. 2a.3 ukur). Są to dobre wiadomości dla właścicieli nieruchomości rolnych – ich ziemia nadal może być przepisana na osobę bliską, a ojcowizny czy zapisy testamentowe, nawet na rzecz innego (niespokrewnionego) rolnika, nie będą zagrożone (art. 7. 5 Ustawy, art. 3.5 ukur).

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, wymaga aby inne podmioty (poza rolnikiem i jego bliskimi), dla skuteczności nabycia nieruchomości rolnej, legitymowały się zgodą prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych. Zgoda będzie wyrażana w drodze decyzji administracyjnej (art. 7.4 Ustawy, art. 2a.4 ukur), wydawanej na wniosek zbywcy, jeżeli wykaże on, że nie było możliwości nabycia nieruchomości rolnej przez podmioty ustawowo uprawnione, a nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej oraz, że w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych (art. 7.4 Ustawy, art. 2a.4.1 ukur). Wniosek o wydanie zgody, może złożyć również osoba fizyczna zamierzająca utworzyć gospodarstwo rodzinne, pod warunkiem, że posiada kwalifikacje rolnicze i daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej. Dodatkowym wymogiem jest zobowiązanie takiej osoby do zamieszkiwania w okresie pięciu lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, wchodzących w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego (art. 7.4 Ustawy, art. 2a.4.2 ukur). Prawidłowość wykonywania zobowiązania domicylu będzie podlegać nadzorowi Agencji Nieruchomości Rolnych. W tym celu ustawa uprawnia Agencję do dokonywania kontroli, a w jej ramach w szczególności do: wstępu na teren nieruchomości oraz żądania pisemnych lub ustnych wyjaśnień i wglądu do dokumentów (art. 7.11 Ustawy, art. 8a ukur). Jeżeli Agencja w wyniku kontroli stwierdzi naruszenie zobowiązania do pięcioletniego okresu zamieszkiwania, sąd wyda orzeczenie o przejęciu własności tej nieruchomości przez Agencję Nieruchomości Rolnych za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej wartości rynkowej nieruchomości. Jedynym uzasadnieniem odstępstwa od przymusowej utraty własności w takich przypadkach będą ważne względy gospodarcze, społeczne lub losowe stojące temu na przeszkodzie (art. 7.12 Ustawy, art. 9.3 ukur).

W przypadku, gdy Agencja Nieruchomości Rolnych nie uwzględni wniosku o wydanie zgody na przeniesienie własności nieruchomości, zbywca (dotychczasowy właściciel) może złożyć pisemne żądanie o nabycie tej nieruchomości przez Agencję. Termin na decyzję i złożenie żądania to jeden miesiąc od dnia, w którym decyzja o niewyrażeniu zgody stała się ostateczna. W takim przypadku Agencja Nieruchomości Rolnych jest obowiązana do złożenia oświadczenia o nabyciu nieruchomości rolnej za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej. Kwotę tę określa ANR przy zastosowaniu sposobów ustalania wartości nieruchomości przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami (art. 7 Ustawy, art. 2a.6 ukur).

Jeżeli jednak Agencja Nieruchomości Rolnych wyda decyzję administracyjną uwzględniającą wniosek o wyrażenie zgody na sprzedaż nieruchomości rolnej i transakcja dojdzie do skutku, to nowy właściciel, przez dziesięć lat od dnia nabycia przez niego ziemi, będzie musiał ją uprawiać, czyli prowadzić gospodarstwo, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna. Wydzierżawienie czy sprzedaż nabytej nieruchomości w tym okresie będzie wymagała uzyskania zgody sądu (art. 7 Ustawy, art. 2b.1-3 ukur). Oznacza to, że ziemia może być zbyta albo oddana w posiadanie innym podmiotom jedynie w sytuacjach szczególnych, czyli wtedy, gdy konieczność zbycia (wydzierżawienia) wynikać będzie z przyczyn losowych, niezależnych od nabywcy (art. 7.4 Ustawy, art. 2b.1-3 ukur). Sądowej zgody na zbycie (wydzierżawienie) nieruchomości rolnej nie będą potrzebowały: Skarb Państwa (Agencja Nieruchomości Rolnych) oraz Kościół i związki wyznaniowe (art. 7.4 Ustawy, art. 2b.1-4 ukur).

Podobnie, jak w przypadku naruszenia zobowiązania do zamieszkiwania, jeżeli nabywca nieruchomości rolnej nie podejmie prowadzenia gospodarstwa rolnego lub zaprzestanie jego prowadzenia, sąd wyda orzeczenie o nabyciu własności tej nieruchomości przez Agencję Nieruchomości Rolnych za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej wartości rynkowej nieruchomości (art. 7.12 Ustawy, art. 9.3 ukur).

Istotną zmianą w ustawie o kształtowaniu systemu rolnego zostały również objęte zasady dotyczące prawa pierwokupu. Od maja 2016 r., w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy, jeżeli umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej przez trzy lata, licząc od tej daty, a nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy (art. 7. 5 Ustawy, art. 3.1 i 2 ukur). W przypadku gdy nie ma dzierżawcy, albo nie spełnia on wymogów uprawniających do wykonania prawa pierwokupu, bądź też zwyczajnie nie korzysta z przysługującego mu uprawnienia, prawo pierwokupu przechodzi z mocy ustawy na Agencję Nieruchomości Rolnych (art. 7. 5 Ustawy, art. 3.4 ukur). Zasady ustalania prawa pierwokupu nie mają zastosowania, jeżeli nabywcą nieruchomości rolnej jest osoba bliska zbywcy albo jednostka samorządu terytorialnego lub Skarb Państwa (art. 7.5 Ustawy, art. 3.5 ukur). Ponadto, Ustawa rozszerza zakres prawa pierwokupu przysługującego Agencji Nieruchomości Rolnych również na udziały lub akcje spółek prawa handlowego, które są właścicielami nieruchomości rolnych, z wyjątkiem zbywania akcji na rynku giełdowym (art. 7.6 Ustawy, art. 3a.1 ukur).

Nowe regulacje, wprowadzone mocą ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, Agencji Nieruchomości Rolnych nie stawiają wygórowanych wymagań. W celu wykonania prawa pierwokupu przez Agencję, wystarczy wysłanie zobowiązanemu z prawa pierwokupu oświadczenia w formie aktu notarialnego. Dla skuteczności oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, konieczne jest jedynie wysłanie go przesyłką poleconą nadaną za potwierdzeniem odbioru w placówce pocztowej oraz opublikowanie na stronie podmiotowej w Biuletynie Informacji Publicznej Agencji Nieruchomości Rolnych. Znaczącym ułatwieniem jest wprowadzenie domniemania ustawowego, polegającego na przyjęciu, że zobowiązany z prawa pierwokupu zapoznał się z treścią oświadczenia Agencji Nieruchomości Rolnych o wykonaniu prawa pierwokupu już w chwili jego publikacji w Biuletynie (art. 7.5c Ustawy, art. 3.10 i 11 ukur). Faktyczne zapoznanie nie ma znaczenia prawnego.

Ponadto, Agencja Nieruchomości Rolnych korzysta z ustawowych ułatwień w przypadkach, gdy nabycie nieruchomości rolnej następuje w wyniku zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży lub jednostronnej czynności prawnej, czyli np. orzeczenia sądu, decyzji organu administracji publicznej albo orzeczenia sądu lub organu egzekucyjnego wydanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym. Także w przypadku nabycia nieruchomości rolnej na podstawie innej czynności prawnej lub innego zdarzenia prawnego, w szczególności:

  1. zasiedzenia nieruchomości rolnej, dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego, którego przedmiotem jest nieruchomość rolna lub gospodarstwo rolne,
  2. podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek handlowych.

W takich przypadkach, do nabycia nieruchomości przez Agencję Nieruchomości Rolnych, wystarcza samo złożenie oświadczenia o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej (art. 7.7 Ustawy, art. 4 ukur).

Cudzoziemcy i MZR

Jak już wspominaliśmy, w dniu 1 maja 2016 r. zakończyło się dwunastoletnie moratorium na zakup ziemi położonej w Polsce przez cudzoziemców. Stąd, omawiając najnowsze zmiany w polskim prawie rolnym, nie sposób pominąć uregulowań ustawy z dnia 24 marca 1920r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz.U.1920.31.178 z późn. zm., dalej: NierCudzU). Zacznijmy od definicji. Cudzoziemcami w rozumieniu prawa są (art. 1.2 NierCudzU):

  1. osoby fizyczne nieposiadające obywatelstwa polskiego,
  2. osoby prawne mające siedzibę za granicą,
  3. spółki osób wymienionych w pkt. 1 i 2, utworzone zgodnie z ustawodawstwem państw obcych jeżeli nie posiadają osobowości prawnej i mają siedzibę za granicą,
  4. osoby prawne i spółki handlowe nieposiadające osobowości prawnej, mające siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowane bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione w pkt. 1, 2 i 3.

Od maja 2016 r., nabycie nieruchomości rolnych przez cudzoziemców odbywa się na zasadach ogólnych, przy zastosowaniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (art. 1a.6 NierCudzU). Nabyciem nieruchomości w rozumieniu ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców jest nabycie prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, na podstawie każdego zdarzenia prawnego (art. 1.4 NierCudzU).

Zgodnie z tą ustawą, nabycie nieruchomości rolnej przez cudzoziemca wymaga uzyskania przez niego zezwolenia wydawanego w drodze decyzji administracyjnej, przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej oraz – w przypadku nieruchomości rolnych – minister właściwy do spraw rozwoju wsi (art. 1 NierCudzU). Warunkiem uzyskania zgody jest wykazanie przez cudzoziemca okoliczności potwierdzających jego więzi z Rzeczypospolitą Polską. Takimi okolicznościami są np. małżeństwo z obywatelem polskim, polska narodowość lub pochodzenie, czy wykonywanie na terytorium Polski działalności gospodarczej lub rolniczej, zgodnie z przepisami prawa polskiego (art. 1a.2 NierCudzU). Ponadto ministerstwo musi mieć pewność, że nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa.

Zezwolenia takiego nie potrzebują jedynie cudzoziemcy, będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej (art. 8.2 NierCudzU). Europejski Obszar Gospodarczy (ang. European Economic Area, EEA) jest to strefa Wolnego Handlu i Wspólny Rynek, obejmujące państwa Unii Europejskiej i Europejskiego Stowarzyszenia Wolnego Handlu (EFTA), z wyjątkiem Szwajcarii. Ustawowa rezygnacja z konieczności posiadania zezwolenia jest wyrazem dostosowania prawa polskiego do unijnej zasady swobodnego nabywania nieruchomości, udziałów i akcji w państwach członkowskich (art. 56 i 57 Traktatu ustanawiającego Wspólnotę Europejską).

Polski rząd, w obawie przed spekulacyjnym wykupywaniem [ziemi rolniczej] przez osoby (…) zagraniczne, które nie gwarantują zgodnego z interesem społecznym wykorzystania nabytej ziemi na cele rolnicze, wprowadził omawiane już w pierwszej części tego artykułu obostrzenia do ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. W efekcie zmian obywatele Unii Europejskiej (również Polak) niebędący rolnikami, mogą legalnie kupić nie więcej niż 0,3 ha ziemi rolnej (jak już wyjaśnialiśmy takie działki w praktyce nie występują) od osoby prywatnej, a jeśli jest to ziemia rolna państwowa – nie więcej niż 2 ha. Cudzoziemcy, niebędący obywatelami Unii Europejskiej, w celu zakupu ziemi muszą posiadać stosowne zezwolenie. Natomiast osoby prawne działające na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania mogą nabyć tyle ziemi ile chcę i to bez żadnego zezwolenia. Czyli biskup albo pop mogą kupować ziemię bez ograniczeń zarówno obszarowych czy formalnych, jak i narodowościowych oraz społecznych (art. 7.4 Ustawy, art. 2a.3 ukur).

Trudno nie zauważyć, że ustawodawca, bez wyraźnego uzasadnienia, sytuację Kościoła i związków wyznaniowych uczynił w tym zakresie lepszą od sytuacji przeciętnego nabywcy, który nie jest rolnikiem. Nie wydaje się być uzasadnionym założenie, że pośród wyznawców religii nie znajdą się podmioty, które nie gwarantują zgodnego z interesem społecznym wykorzystania nabytej ziemi na cele rolnicze.

Drugim zastanawiającym faktem jest sprawa, wakufa. Polski ustawodawca dołożył starań, aby zablokować możliwość kupna ziemi rolnej przez cudzoziemców, ale nie ograniczył ich prawa do przejmowania tej ziemi w formie darowizny. Problem wynika z uregulowań obowiązującej nadal ustawy z 21 kwietnia 1936 r. o stosunku państwa do Muzułmańskiego Związku Religijnego w Rzeczypospolitej Polskiej (DzU.1936.30.240, dalej: ustawa o MZR). Na jej mocy, nieruchomości miejskiej lub wiejskiej, darowanej albo zapisanej rozporządzeniem ostatniej woli na cele religijno-oświatowe lub dobroczynne Muzułmańskiego Związku Religijnego w Rzeczypospolitej Polskiej i przez Związek przyjętej, mogą być nadane cechy wakufa na podstawie uchwały właściwych władz i organów Związku, zatwierdzonej przez Ministra Wyznań Religijnych i Oświecenia Publicznego w porozumieniu z Ministrem Skarbu oraz z Ministrem Rolnictwa i Reform Rolnych (art. 43.1 ustawy o MZR). Ujmując sprawę prościej, ustanowienie wakufa sprawia, że nieruchomość zostanie podporządkowana zasadom dotyczącym świętej własności, przy równoczesnym wygaśnięciu wszelkich praw dotychczasowego właściciela.

Pomimo uchwalenia rygorystycznego prawa, ustawodawca chyba zapomniał o wakufie. Przepisy ustawy o MZR, są stare i nie wszyscy mieszkający w Polsce muzułmanie o nich wiedzą, ale nie zostały dotychczas uchylone, więc wakuf w polskim prawie nadal obowiązuje. Instytucja ta, pomimo wprowadzenia szczelnych barier dla cudzoziemców, w polskim „prawie rolnym” może być stosowana bez żadnych przeszkód.

Jedynym warunkiem ustanowienia wakufa jest przyjęcie nieruchomości (darowizny) przez Muzułmański Związek Religijny i nadanie jej cech wakufa. Jak już wyżej wyjaśniliśmy, nabyciu nieruchomości przez związek wyznaniowy, polski rząd nie stawia żadnych wymagań, natomiast nadanie cech wakufa odbywa się na podstawie uchwały właściwych władz i organów Związku oraz zatwierdzenie tej uchwały przez wskazane organy władzy państwowej (art. 43.1 ustawy o MZR). Cel wakufa musi być uznawany przez islam jako religijny lub charytatywny. Nic trudnego.

Po załatwieniu spraw formalnych jest jeszcze ciekawiej, gdyż nieruchomość, która zostanie objęta prawem wakufa, staje się własnością Boga i jako taka jest z mocy ustawy wyłączona spod obrotu. O ustanowieniu Wakuła dokonuje się wzmianki w Księdze Wieczystej danej nieruchomości (art. 43.4 ustawy o MZR). Nieruchomość taka stanowi majątek Muzułmańskiego Związku Religijnego, jako całości, niepodlegający zasiedzeniu, obciążeniu, zajęciu, sprzedaży z licytacji i wszelkiej alienacji z wyjątkiem zamiany na inny majątek nieruchomy, dokonanej za zgodą Ministra Wyznań Religijnych i Oświecenia Publicznego w porozumieniu z Ministrem Skarbu oraz Ministrem Rolnictwa i Reform Rolnych (art. 44.1 ustawy o MZR). Wakufy korzystają z ulg i zwolnień w zakresie podatków i innych danin publicznych na rzecz Państwa i samorządu w granicach obowiązujących przepisów prawnych (art. 45 ustawy o MZR). Jedyną szansą na odzyskanie takiej nieruchomości, jest ustawowa możliwość wywłaszczenia wakufa na zasadach ogólnych przepisów państwowych (art. 44.2 ustawy o MZR).

Pomijając kwestię, dlaczego takie archaiczne prawo nie zostało dotychczas uchylone, wypada zapytać o równość wobec prawa. Rozwiązań podobnych do wukufa ustawodawca nie przewidział dla nieruchomości należących do innych podmiotów, w tym związków wyznaniowych, nawet muzułmańskich.

Głos w dyskusji

W tym miejscu kończą się fakty, a zaczyna dyskusja parlamentarna, w której strona rządowa przekonuje, że rozwiązania Ustawy są słuszne i wzorowane na prawie krajów europejskich, a więc korzystne dla Polski. Natomiast opozycja w Ustawie widzi zapisy nieprawidłowe z punktu widzenia i Konstytucji i Traktatu Europejskiego, a więc szkodliwe dla Polski.

Dalecy jesteśmy od zabierania, na łamach Kontrolowanych, głosu w sporze bądź co bądź politycznym. W tekście przedstawiliśmy fakty dotyczące zapisów nowej ustawy z dnia 11 kwietnia 2013 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Same fakty to jednak trochę za mało. Ocenę ustawy oprzemy na stanowisku specjalistów z różnych dziedzin, przedstawiając główne argumenty obu stron konfliktu.

Z wyjaśnienia ustawodawcy wynika, że celem zmian w prawie miało być wzmocnienie ochrony ziemi rolniczej w Polsce przed jej spekulacyjnym wykupywaniem przez osoby krajowe i zagraniczne, które nie gwarantują zgodnego z interesem społecznym wykorzystania nabytej ziemi na cele rolnicze. Rzeczywiście, efektem Ustawy będzie znaczące utrudnienie zakupu ziemi rolnej przez osoby niebędące rolnikami. W pierwszym okresie obowiązywania Ustawy nawet całkowity brak transakcji. Nowe regulacje – zdaniem specjalistów od obrotu nieruchomościami – uniemożliwią spekulacje ziemią, jednocześnie odbierając możliwość jej zakupu osobom mieszkającym w miastach, które planują albo założyć gospodarstwo agroturystyczne, albo zwyczajnie starość spędzić na wsi. Osoby takie nie będą już mogły kupić gruntu dziś (np. ze względu na niższe ceny, czy fakt posiadania nadwyżek finansowych) i poczekać na jego wykorzystanie.

Zamiarem ustawodawcy było zapobieżenie spekulacjom w obrocie ziemią. Efektem są znaczne utrudnienia w obrocie nieruchomościami rolnymi, niezależnie od formy własności (państwowa czy prywatna). Jak już wiemy, spod działania Ustawy, wyłączone są jedynie grunty rolne zabudowane o powierzchni nieprzekraczającej 0,5 ha, spełniające kryteria ustawowe oraz nieruchomości rolne, które w dniu wejścia w życie ustawy w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przeznaczone zostały na cele inne niż rolne.

Drugim istotnym rygorem ustawowym jest ograniczenie obszaru posiadanych nieruchomości rolnych. Od maja 2016 r., maksymalna powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy, nie może przekraczać powierzchni 300 ha użytków rolnych. W praktyce oznacza to, że rolnicy indywidualni od maja 2016 r. mogą kupować ziemię rolną tylko do czasu, kiedy całość posiadanych przez nich gruntów osiągnie powierzchnię 300 ha. Nabycie każdej działki po przekroczeniu tej powierzchni będzie nielegalne. Celem tego zapisu było przeciwdziałanie tzw. obszarnictwu, jako zjawisku niezgodnemu z konstytucyjną podstawą ustroju rolnego w Polsce – gospodarstwem rodzinnym (art. 23 Konstytucji RP). Specjaliści od obrotu nieruchomościami krytykują jednak ograniczenie areałów rodzimych gospodarstw, twierdząc, że regulacja ustawy w tym zakresie może spowodować niekonkurencyjność polskich gospodarstw na rynku unijnym. Największe europejskie firmy rolnicze, chcąc zwiększyć efektywność i zyskowność swoich produkcji, wykorzystują do działalności znacznie większe tereny.

Specjaliści widzą niespójność zapisów Ustawy i zbyt dużą sferę interpretacji prawnych pozostawionych do rozstrzygania przez właściwych ministrów w drodze rozporządzeń. Powstaje też pytanie, czy wzmocnienie pozycji Agencji Nieruchomości Rolnych – decyzyjnego organu państwowego – nie będzie pokusą do prób korupcyjnego obchodzenia prawa. To pokaże czas. Należy jeszcze zwrócić uwagę na stanowisko bankowców, którzy obawiają spadku liczby zawieranych transakcji, a przez to wycen ziemi. Będzie to miało niewątpliwy duży wpływ na spadek wartości istniejących zabezpieczeń kredytowych. Jednym słowem: bałagan.

Na koniec warto przetoczyć ciekawe stanowisko Andrzeja Potockiego, publicysty wSieci i Polityce. Autor zauważył podobieństwo zapisów Ustawy do Dekretu Polskiego Komitetu Wyzwolenia Narodowego z dnia 6 września 1944 r. o przeprowadzeniu reformy rolnej (Dz.U. 1944.4.17). Powszechnie krytykowana reforma rolna była – zdaniem ustawodawcy -podyktowana koniecznością państwową i gospodarczą (art. 1 Dekretu). Regulacjom Dekretu podlegały m.in. nieruchomości rolne stanowiące własność Skarbu Państwa oraz stanowiące własność albo współwłasność osób fizycznych lub prawnych, jeżeli ich rozmiar łączny przekraczał bądź 100 ha powierzchni ogólnej lub 50 ha użytków rolnych (art. 2 Dekretu).

 

Powiązane artykuły

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *